[Infos und Tipps ] Eigentumserwerb in Kolumbien
Verfasst: Fr 31. Jul 2009, 23:37
Da sich bestimmt einige von Euch mit dem Gedanken tragen - früher oder später einmal ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen, werde ich hier auf das Thema Immobilie eingehen.
In Kolumbien unterscheidet man bei der Immobilie zwischen zwei Werten:
Einmal der valor comercial, das ist der Verkaufspreis, sowie der valor catastral, das ist der Wert, wie die Immobilie beim Katasteramt registriert ist. Im Normalfall ist der Verkaufspreis etwa 30% höher als der registrierte Wert.
Dazu kommen mehrere ESTRATOS. Von 1 bis 6 (Residencial oder Comercial) und der Estrato Industrial.
Die Berechnung der Steuern und Notarkosten richtet sich nach dem valor catastral = Katasterwert, der bei jedem Verkauf automatisch minimal angehoben wird.
Vor dem Kauf muss man sich unbedingt vom Besitzer ein Certificado de libertad, neustem Datums aushändigen lassen und dies in aller Ruhe studieren. In diesem Dokument ist alles eingetragen, was mit der Immobilie zu tun hat.
Man muss darauf achten, dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist, dass es keine offenen - also noch nicht zurück gezahlte Hypotheken gibt, dass kein patrimonio familiar (Familienschutz) oder Embargo (Pfändung) vorhanden ist.
Das Certificado de libertad ist die Lebensgeschichte der Immobilie.
Auch sollte man sich alle Strom-, Wasser-, Gas- und Telefonrechnungen zeigen lassen, damit man sieht, dass es dort keine Rückstände gibt. Weiterhin sollte man prüften, dass dort keine Raten für Reparaturen oder Installationen berechnet werden!
Liegt die Immobilie in einer Urbanisation oder ist in einem Gebäude mit Administration, dann braucht man auch einen Paz y Salvo der Verwaltung. Das ist eine Bescheinigung, die aussagt, dass keine Quoten offen stehen.
Nun wird der Kaufvertrag abgeschlossen. Hier kommen die echten Preise, Zahlungsbedingungen, Strafen für Vertragsbruch und all das, was man sonst noch ausgehandelt hat rein. Dieser Vertrag wird von beiden Parteien unterschrieben und muss vom Notar beglaubigt werden. Normalerweise wird bei Unterschrift des Kaufvertrages eine Anzahlung fällig.
Ich habe mal ein Muster eines Vertrages angehängt.
Zwischen dem Kaufvertrag und dem Tag, an dem die Eintragung (Escritura) beim Notar erfolgt, sollte möglich wenig Zeit liegen. Ist der Zeitraum größer, sollte man sicherheitshalber noch einmal auf ein neues Certificado de libertad bestehen.
Für die Escritura (Verkaufsurkunde) weist der Notar auf die benötigten Unterlagen hin, prüft diese aber in den wenigsten Fällen, das heißt sie müssen vorhanden sein, was dann drin steht, ist eine andere Sache. Auch bekommt man den Notar selbst nicht zu Gesicht, das erledigen alles Angestellte des Notars.
Im Allgemeinen muss der Verkäufer folgende Dokumente erbringen: (Die Kosten dieser Unterlagen trägt der Verkäufer.)
Nachdem dann die Escritura unterschrieben ist - wird diese an Instrumentos publicos weitergeleitet, wo der Besitzübertrag rechtsgültig eingetragen wird.
Die entstehenden Kosten werden im Normalfall wie folgt aufgeteilt:
Edit: Noch ein wichtiger Punkt. In der Escritura sollte exakt das eingetragen sein, was ihr kauft. Das ist ganz wichtig, um nicht später Probleme mit der Bauaufsicht zu bekommen.
In Kolumbien unterscheidet man bei der Immobilie zwischen zwei Werten:
Einmal der valor comercial, das ist der Verkaufspreis, sowie der valor catastral, das ist der Wert, wie die Immobilie beim Katasteramt registriert ist. Im Normalfall ist der Verkaufspreis etwa 30% höher als der registrierte Wert.
Dazu kommen mehrere ESTRATOS. Von 1 bis 6 (Residencial oder Comercial) und der Estrato Industrial.
Die Berechnung der Steuern und Notarkosten richtet sich nach dem valor catastral = Katasterwert, der bei jedem Verkauf automatisch minimal angehoben wird.
Vor dem Kauf muss man sich unbedingt vom Besitzer ein Certificado de libertad, neustem Datums aushändigen lassen und dies in aller Ruhe studieren. In diesem Dokument ist alles eingetragen, was mit der Immobilie zu tun hat.
Man muss darauf achten, dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist, dass es keine offenen - also noch nicht zurück gezahlte Hypotheken gibt, dass kein patrimonio familiar (Familienschutz) oder Embargo (Pfändung) vorhanden ist.
Das Certificado de libertad ist die Lebensgeschichte der Immobilie.
Auch sollte man sich alle Strom-, Wasser-, Gas- und Telefonrechnungen zeigen lassen, damit man sieht, dass es dort keine Rückstände gibt. Weiterhin sollte man prüften, dass dort keine Raten für Reparaturen oder Installationen berechnet werden!
Liegt die Immobilie in einer Urbanisation oder ist in einem Gebäude mit Administration, dann braucht man auch einen Paz y Salvo der Verwaltung. Das ist eine Bescheinigung, die aussagt, dass keine Quoten offen stehen.
Nun wird der Kaufvertrag abgeschlossen. Hier kommen die echten Preise, Zahlungsbedingungen, Strafen für Vertragsbruch und all das, was man sonst noch ausgehandelt hat rein. Dieser Vertrag wird von beiden Parteien unterschrieben und muss vom Notar beglaubigt werden. Normalerweise wird bei Unterschrift des Kaufvertrages eine Anzahlung fällig.
Ich habe mal ein Muster eines Vertrages angehängt.
Zwischen dem Kaufvertrag und dem Tag, an dem die Eintragung (Escritura) beim Notar erfolgt, sollte möglich wenig Zeit liegen. Ist der Zeitraum größer, sollte man sicherheitshalber noch einmal auf ein neues Certificado de libertad bestehen.
Für die Escritura (Verkaufsurkunde) weist der Notar auf die benötigten Unterlagen hin, prüft diese aber in den wenigsten Fällen, das heißt sie müssen vorhanden sein, was dann drin steht, ist eine andere Sache. Auch bekommt man den Notar selbst nicht zu Gesicht, das erledigen alles Angestellte des Notars.
Im Allgemeinen muss der Verkäufer folgende Dokumente erbringen: (Die Kosten dieser Unterlagen trägt der Verkäufer.)
- Certificado de libertad
- Paz y salvo de valorizaron
- Paz y salvo de administración
- Ultimo predial - cancelado
Nachdem dann die Escritura unterschrieben ist - wird diese an Instrumentos publicos weitergeleitet, wo der Besitzübertrag rechtsgültig eingetragen wird.
Die entstehenden Kosten werden im Normalfall wie folgt aufgeteilt:
- Notarkosten: 50% Käufer und 50% Verkäufer
- Verkaufssteuer: 100% Verkäufer
- Registrierung: 100% Käufer
Edit: Noch ein wichtiger Punkt. In der Escritura sollte exakt das eingetragen sein, was ihr kauft. Das ist ganz wichtig, um nicht später Probleme mit der Bauaufsicht zu bekommen.